Костромское отделение Деловой России дает отрицательную оценку регулирующего воздействия на предпринимательский климат проекта решения Думы о размере арендной платы за земельные участки в городе Костроме

Костромское региональное отделение общероссийской общественной организации «Деловая Россия» ознакомилась с проектом решения Думы города Костромы «Об установлении на 2017 год значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы и предоставленные в аренду без торгов» и сообщает следующее:

Согласно пункту 6 постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года №251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена , и предоставляемые в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» значения Кк устанавливаются органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками, исходя из принципа экономической обоснованности установления арендной платы с учетом доходности земельных участков по предусмотренным данным пунктом категориям земель.
Возникает вопрос, а разве кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент арендатора, коэффициент , учитывающий вид разрешенного использования, коэффициент, учитывающий инфляцию не определяют экономическую обоснованность установления арендной платы с учетом доходности земельных участков по предусмотренным данным пунктом категориям земель.
На наш взгляд Кк должен нести незначительный удельный вес в определении размера арендной платы за землю и учитывать, в первую очередь местоположение земельного участка.
Из анализа, представленной разработчиком экономического обоснования определения корректирующего коэффициента следует, что разработчик таким образом составил формулу расчета арендной платы, что на ее размер такие параметры как кадастровая стоимость участка, вид разрешенного использования, категория арендатора , индекс потребительских цен не оказывают абсолютно никакого влияния. На размер арендной платы влияние будет оказывать только формула расчета Кк. Приведем формулу, доказывающее это:
А= Кст*Ка*Кв*Ки*Кк, где
Кк= Кдох*Км
Кдох= Арасч/Аср норм.
Аср норм= Кст*Ка*Кв*Ки(усредненное по видам использования)
А= Кст*Ка*Кв*Ки*Км* _______А расч________
Кст*Ка*Кв*Ки
А= Км*Арасч,
где Км – коэффициент, учитывающий местоположение участка, а Арасч- удельная ставка рыночной арендной платы , рассчитанная на основе метода рекапитализации стоимости земельного участка по различным видам экономической деятельности.
 К экономическому обоснованию Арасч также есть замечания:
1. Из анализа, представленной разработчиком экономического обоснования определения корректирующего коэффициента следует, что выборка земельных участков, на основе которых определяется средняя цена за квадратный метр не является репрезентативной, так как на основании от 3 до 8 примеров продажи участков нельзя делать вывод средней цены для более, чем 2 500 участков. Следовательно нарушена процедура определения среднего значения, и следовательно Кдох рассчитан ошибочно.
2. В выборке земельных участков, на основе которых определяется средняя цена за квадратный метр допущены фактические ошибки: перепутаны столбцы, например, площади и стоимости, одни и те же участки фигурируют в таблице по два раза(стр. 41 экономического обоснования, определяющего Кдох для участков, предназначенных под коммерческое назначение)
И в целом, непонятна логика расчета Кк именно по такой формуле. В чем ее смысл? Абсолютно понятны все остальные коэффициенты в формуле расчета арендной платы за землю, но почему разработчиком предлагается понятие А ср норм? Из какой экономической логики возник этот коэффициент? Или он придуман искусственно, только с целью нивелировать влияние на расчет всех остальных показателей?
Мы считаем, что такое использование корректирующего коэффициента является нарушением как областного, так и федерального законодательства, устанавливающего, что в основе определения арендной платы должна быть кадастровая стоимость участка и расчет ведется с учетом категории арендатора, вида разрешенного использования и индекса потребительских цен на товары.
3.  Принятие проекта решения Думы города Костромы «Об установлении на 2017 год значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы и предоставленные в аренду без торгов» приведет к еще большему увеличению финансовой нагрузки на представителей малого и среднего предпринимательства. Напомним, что решение Думы г. Костромы № 270 от 17 декабря 2015 года «Об установлении на 2016 год значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки» уже привели к увеличению арендной платы от 45 до 77% по различным видам экономической деятельности. Решение №270 от 15 декабря было оспорено в судебных инстанциях и суд встал на сторону предпринимателей. Считаем, что в текущих непростых экономических условиях в России такие повышения арендной платы за землю не обоснованы и ведут у ухудшению предпринимательского и и инвестиционного климата в Костроме.
4. Согласно постановлению правительства РФ №582 от 16 июля 2009 года арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:
1 принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)
2 принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
3 принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
4 принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
5 принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
6 принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Итак, из приведенных выше доводов следует, что
— принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке нарушен;
— принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя нарушен, так как непонятно, как часто планируется разработчиком пересмотр значений корректирующего коэффициента;
 — принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости нарушен. Формула расчета Кк умышленно усложнена и запутана;
 — принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога не учтен, так как разработчик не обозначает социально значимые виды деятельности, по которым будут предусмотрены льготы.
 На основании всего вышеизложенного, Костромское региональное отделение общероссийской общественной организации «Деловая Россия» дает отрицательную оценку регулирующего воздействия на предпринимательский климат проекта решения Думы города Костромы «Об установлении на 2017 год значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы и предоставленные в аренду без торгов».

You may like

In the news
post-image
Без рубрики

Члены Деловой России успешно завершили бизнес-миссию в Грузию

Завершилась бизнес-миссия Общероссийской Общественной Организации «Деловая Россия» организованная при поддержке Грузинской диаспоры в России, Фонда Возрождения Русско-Грузинских отношений и Российско-Грузинского делового совета при ТПП РФ. С 27 апреля по...
post-image
Без рубрики

Грантовый конкурс «Бизнес Рядом»

Мы приглашаем предпринимателей малого и среднего бизнеса принять участие в грантовом отборе! Наши цели — поддержка лучших предпринимателей Костромской области и поощрение предпринимательской инициативы в малых городах области. Мы...
post-image
Без рубрики

15 марта прошел региональный этап IX Всероссийской олимпиады по истории российского предпринимательства для студентов и аспирантов

15 марта на базе Костромского государственного университета прошел региональный этап IX Всероссийской олимпиады по истории российского предпринимательства для студентов и аспирантов. Участие в нем приняли около 150 студентов направлений...
post-image
Без рубрики

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Костромской области

Если вы – предприниматель, если ваши права и законные интересы – нарушены. Вы можете направить обращение сайт Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Костромской области Александра Глебова: http://www.ombudsman44.ru/ Институт...
post-image
Без рубрики

Костромское региональное отделение Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» отметило 20-летний Юбилей.

Общероссийская общественная организация «Деловая Россия» создана 10 декабря 2001 года, объединяет более 7 000 компаний несырьевого бизнеса в России, имеет отделения во всех регионах страны, постоянно находится в контакте...
Load More